주택 구입, 보유 시 발생하는 세금 절세 TIP
내 집 마련할 때, 갭투자 할 때 도움이 되는 부동산 절세 전략 3가지 정리했습니다.
이번 포스팅 내용 참고하시어 단돈 10만 원의 세금이라도 절세해 봅시다.!
LET'S GO
1. 주택 매수 시점 정하기
과세기준일 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있다면 1년 치 보유세를 모두 납부해야 합니다. 그렇기 때문에 보유세를 절세하고 싶다면 6월 2일 이후 주택을 매수하시는 게 좋습니다.
주택 소유 기준은 주택 매매일로 결정됩니다. 일반적으로 주택 매매일은 계약 체결일이 아닌 잔금일입니다. 단 예외로 잔금 치르기 전에 등기이전을 먼저 했다면 등기접수일이 매매일이 됩니다.
2. 주택 명의 설정하기
재산세는 물건별 개별과세로 소유자나 소유 형태에 따른 세액 차이가 없습니다. 그러나 종합부동산세는 인별 합산과세로 소유 형태에 따라 세금이 큰 차이가 납니다. 그러므로 주택을 구입할 때는 공동명의로 할 것인지 혹은 단독 명의로 할 것인지 단독명의라면 누구로 할 것인지 신중학 고려해야 합니다.
[주택분 재산세율]
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 6천만원 이하 | 0.1% | - |
| 6천만원 초과~ 1.5억원 이하 | 0.15% | 30,000원 |
| 1.5억원 초과~ 3억원 이하 | 0.25% | 180,000원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 630,000원 |
예를 들어, 주택분 재산세 과세표준이 1억 2천만 원인 경우
6천만 원까지는 0.1% 세율을 적용하고, 나머지 6천만 원은 0.15% 세율이 적용됩니다.
[주택분 종합부동산세율]
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | ||
| 세율 | 누진공제액 | 세율 | 누진공제액 | |
| 3억원 | 0.5% | - | 0.5% | - |
| 3억원 초과~6억원 이하 | 0.7% | 600,000원 | 0.7% | 600,000원 |
| 6억원 초과~12억원 이하 | 1% | 2,400,000원 | 1% | 2,400,000원 |
| 12억원 초과~25억원 이하 | 1.3% | 6,000,000원 | 2% | 14,400,000원 |
| 25억원 초과~50억원 이하 | 1.5% | 11,000,000원 | 3% | 39,400,000원 |
| 50억원 초과~94억원 이하 | 2% | 36,000,000원 | 4% | 89,400,000원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 101,800,000원 | 5% | 183,400,000원 |
♣ 기본세율: 지역불문 1 주택자, 조정 및 비조정대상 지역 각 1 주택자, 비조정대상지역 2 주택자
♣ 중과세율: 조정대상지역* 2 주택자, 지역불문 3 주택자 이상
*조정대상지역: 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부에서 지정한 지역을 의미합니다.
예를 들어, A부부가 4 주택을 보유해도 신랑 2 주택, 신부 2 주택을 각각 보유한다면 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됩니다. 그러나 B부부의 경우 3 주택자인데 모두 공동 소유하고 있는 경우 신랑, 신부 각각 3 주택자로 분류되어 중과세율로 적용됩니다.
TIP: 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에서 '종합부동산세 간이세액계산' 서비스를 이용해 직접 미리 세액을 계산해 봅시다.!!
3. 1세대 1 주택자 특례혜택 받기
2021년부터는 부부 공동명의 1세대 1 주택자도 특례가 적용되어 ①개인별 과세 방식과 ②1세대 1 주택자 과세 방식 중 유리한 쪽을 선택해 납부할 수 있습니다.
1세대 1주택 과세방식을 선택하면 과세 기준금액이 9억이 아닌 12억으로 적용됩니다. 또한 장기보유세액공제와 고령자 세액공제 대상이 되어 최고 80%까지 세액공제가 가능합니다.
①개인별 과세방식
- 종합부동산세 과세표준 계산 시 9억 원 공제
②1세대 1 주택 특례
-종합부동산세 과세표준 계산 시 12억 원 공제
-장기보유세액공제 및 고령자 세액공제 적용(최대 공제한도 80%)
| 구분 | 요건 | 공제율 |
| 장기보유 세액공제 (과세기준일 현재 보유기간) |
60세 이상~ 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상~ 70세 미만 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 고령자 세액공제 (과세기준일 현재 나이) |
5년 이상~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상~ 15년 미만 | 40% | |
| 15년이상 | 50% |
1세대 1 주택자 과세 방식을 선택한다면 부부 중 지분이 많은 사람이 납세의무자가 됩니다. 만약 지분이 동일하다면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 선택하면 됩니다.
[시사점]
공동명의 1주택자1 주택자 특례 신청 시 장단점이 있습니다. 그러므로 공동명의 1 주택자 특례를 신청할지, 인별로 종부세를 신고하지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 국세청 홈택스 접속해 '종부세 모의 세액 프로그램'을 이용해서 자신에게 유리한 쪽으로 선택해야 합니다.
부동산 관련 세법이 너무 자주 바뀌고 복잡해져서 심지어 세무 전문가들 조차 혼란스러워하고 있습니다. 번거롭더라도 부동산 구입 전 보다 많은 세법 전문가들과 상담하는 것을 강력 추천드립니다. 부동산은 금액이 비싼 만큼 세금액수도 엄청납니다. 절세 혜택을 잘 활용하는 똑똑한 투자자가 됩시다.