태영건설 워크아웃 사태 개요

태영건설 PF사태 관련 뉴스만 100개가 넘습니다. 어렵고 복잡한 기사에 시간 낭비하지 마세요.

가장 심플하고 핵심적인 내용으로 '태영건설 PF사태' 정리해 드렸습니다.

아래 포스팅 참고하셔서 금번 사태에 대해 정확히 이해하시길 바랍니다.

‘태영건설 사태’ 개요

1. 데시앙 브랜드, 시공능력 16위, 시가총액 약 1200억원 규모의 중견 건설사 ‘태영건설’이 워크아웃*을 신청했습니다.

(주요 사유: 금리 상승에 따른 금융비용 부담 증가와 부동산 경기 위축)

*워크아웃이란? 쉽게 말하면 그냥두면 망할 회사지만 회생 가능성이 있는 업체라면 채권자들이 합의해 대출 상환유예 해주면서 경영 정상화를 도모하는 제도

2. 태영건설 사태는 ‘체력도 떨어졌는데 감당해야 할 보증이 너무 많다’로 요약할 수 있습니다. 태영건설은 협력업체의 대출 진행을 위해 금융기관에 ‘사업에 문제가생기면 내가 대신 돈을 갚겠다’며 보증을 선 게 사태를 더욱 악화시켰습니다.

[부동산 PF* 보증액은 약 3조7000억원 수준]

*부동산FP(RPOJECT FINANCING)란? 금융기관이 대규모 자금을 필요로 하는 부동산 사업에 대해 앞으로의 사업성과 현금흐름에 의존하여 자금을 지원하는 금융거래 방식

3. 태영건설 사태로 인해 국내 건설사 PF 연쇄붕괴를 우려해 금융당국은 협력업체 지원과 시장 안정 조치를 발표했습니다.

태영건설 위기는 금융권에서 어느 정도 예견하던 사태였습니다.

2023년 9월, 태영건설은 추정되는 한 건설사가 금융감독원을 찾아가 ‘우리가 부도나면 우리보다 신용등급이 낮은 건설사는 다 무너진다’며 SOS를 보냈다는 내용이 보도되었습니다.

당시 태영건설은 해당 내용과 관련이 없다고 주장했지만, 전부터 금융권과 건설업계는 과도한 부채비율를 가진 태영건설을 예의주시하고 있었습니다. 태영건설의 부채비율은 258%로 주요 건설사 중 이만큼 빚이 많은 회사를 찾기 어렵기 때문입니다.

또한 태영건설의 자기자본 대비 PF의 비율은 373.6%로 건설업체 최대이며 자본력에 비해 보증을 많이 섰습니다.

-1990년대: 시공사가 직접 시행사 역할도 함께 해야했습니다.

-2020년대: 외환위기 이후 법령이 개정되면서 전문 시행사들이 생겨났습니다.

→ 이때부터 ‘부동산 PF’를 통한 자금 동원이 본격화 됩니다.

*시행사: 부동산 개발 기획하는 사업 운영자를 의미. 예를 들어 아파트의 경우 땅을 매입하고 공사업체를 선정, 분양 및 입주까지 책임지고 관리하는 곳

*시공자: 아파트 건설업체를 의미.

-통상 건설사는 ‘시공사’ 역할, ‘시행사’ 로부터 공사를 수주받아 아파트나 빌딩을 직접 짓습니다.

-부동산 개발은 담보물(건물)이 아직 만들어지지 않은 단계에서 ‘프로젝트’만 보고 대출을 일으켜야 합니다. 프로젝트의 비전과 사업성(분양 가능성)보다는 ‘누가 보증하냐’에 따라 대출 성사가 결정되는게 한국식 부동산 PF의 핵심입니다.

-그러다 보니 자본력이 약하고 신용도 낮은 개별 시행사들은 대출을 받을 때 상대적으로 신용도가 높은 시공사에 의존해 신용을 보강합니다. (EX, 시공사의 보증)

-이때 등장하는 것이 ‘책임준공’입니다. 책임준공이란 ‘돈을 제대로 받지 못해도 끝까지 최종 담보물인 건물을 완성해 지어 올리겠다’는 건설사(시공사)의 약속입니다. 대개 책임준공을 하지 못할 경우에는 채무를 인수해 돈을 대신 갚겠다는 약속도 포함됩니다.

-PF 우발채무(확정되지 않은 채무)는 이 과정에서 발생합니다. 시행사는 아니지만 시행사의 부실을 책임질 수밖에 없는 구조에서 부실은 건설사로 전이됩니다.

이번 태영건설 워크아웃 사태는 2010~2012년 건설사 연쇄 도산을 떠올리게 합니다. 단순 비교했을 때 현 상황은 당시보다 나쁘다고 생각합니다.

그 이유는

1. PF 우발채무와 연관된 금융기관이 많습니다.

2. 불경기 직전까지 버블이 더 큽니다.

3. 금리가 높습니다.

2010년대 초반에는 주로 저축은행이 PF 부실의 여파를 맞았습니다. 그러나 현재 PF 부실 은 새마을금고, 신협, 증권사, 보험사 가릴 것 없이 2금융권 전반으로 확대되고 있습니다.

2010년대부터 계속된 양적완화와 저금리로 인해 부동산 가격이 상승했고, 대다수 PF들이 저금리 환경에서 사업을 벌였던 점도 태영건설 워크아웃 사태의 여파를 더 우려하게 만듭니다.

대형 건설사 파산은 실물경제에 큰 영향을 미칩니다.

공사비 미지급은 하도급 업체의 유동성 위기로 이어져 연쇄 부도를 야기시킵니다. 한국 건설산업은 2010~2012년 건설사 연쇄 도산 시기를 타산지석으로 삼지 못하고, 버블 뒤에 다가오는 위기를 다시 마주하는 중입니다.

금융당국은 협력업체 지원과 시장 안정 조치를 발표했으나 어느정도 효과를 가져다 줄지 미지수입니다. 이번 태영건설 사태를 통해 대출 잔치놀이였던 '한국 부동산PF' 전면적인 구조적 개선하고 해외 사례를 참조해 시행사 자격요건을 대폭 강화해야 합니다.